Impact-Investitionen im Immobiliensektor stehen vor einer doppelten Herausforderung: Sie müssen wirtschaftlich tragfähig sein und zugleich einen klar belegbaren gesellschaftlichen Mehrwert schaffen. Gerade weil Immobilienprojekte lange Entwicklungszyklen, heterogene Nutzer*innengruppen und komplexe kommunale Schnittstellen haben, ist Messbarkeit entscheidend für glaubwürdige Wirkungsaussagen. Ohne ein strukturiertes Vorgehen bleibt oft unklar, ob ein Projekt tatsächlich zur Lösung eines Problems beiträgt oder lediglich gute Intentionen kommuniziert.
Fiona Exner, Impact Investing Managerin bei Next Generation Invest
Der IMMPACT Guide, entwickelt von Bertelsmann Stiftung, SEND, dem Bundesverband Impact Investing und PHINEO, schafft hierfür einen zentralen Orientierungsrahmen. Seine systematischen Leitfragen von Bedarfsanalyse über Wirkannahmen bis hin zur KPI-Logik stärken die Vergleichbarkeit und Verständlichkeit von Wirkung. Das Framework bietet nicht nur die im Immobilienbereich häufig fehlende methodische Klarheit, sondern ermöglicht vor allem einen unkomplizierten Einstieg für alle beteiligten Stakeholder*innen. Dadurch können Akteur*innen unmittelbar ins Handeln kommen, ohne sich zunächst langwierig mit theoretischen Wirkmodellen beschäftigen zu müssen. Einstiegshürden in den Impact-Markt werden spürbar gesenkt, und es entsteht eine gemeinsame Ausgangsbasis für wirkungsorientierte Zusammenarbeit sowie für die kritische Reflexion bestehender Geschäftsmodelle.
Weiterentwicklung des IMMPACT Guide für den Immobilienbereich
Um den spezifischen Anforderungen der Branche gerecht zu werden, haben wir den Ansatz zudem im Arbeitskreis Immobilien des Bundesverbands Impact Investing weiterentwickelt und an reale Immobilientransaktionen angepasst. Daraus entstand der Praxishinweis mit der Investment-Checkbox, der auf dem IMMPACT Guide aufbaut und den beteiligten Akteur*innen eine einfache, aber robuste Struktur an die Hand gibt. Hintergrund ist, dass viele Projektträger*innen zwar gute Ideen oder verfügbare Flächen haben, jedoch keine etablierte Methode, ihre Wirkung strukturiert zu planen, zu messen und zu kommunizieren. Beide Guides – der IMMPACT Guide und der Praxishinweis – dienen damit als niedrigschwelliger Einstieg und unterstützen ein schnell wachsendes Ökosystem engagierter Impact-Akteur*innen.
NEXT Generation Invest arbeitet intern mit einem Impact Management and Measurement Ansatz, der eng an diese Logik anschließt. Bedarfsanalyse, Theory of Change, Wirkungsziele und operationalisierbare KPIs bilden den Kern. Ergänzt wird dies durch standardisierte Due-Diligence-Tools, regelmäßige Impact Performance Reviews und klare Kooperationsprozesse mit Partnerorganisationen.
Praxisbeispiel: Frankfurt Hausen
Wie diese Struktur in der Praxis wirkt, zeigt das Beispiel Frankfurt Hausen. Das Objekt, ursprünglich als Wohnanlage für soziale Zwecke konzipiert, war vor der Übernahme durch NEXT GI mit hohen Mieten, mangelnder Integration der Nutzer*innengruppen und Widerständen im Quartier konfrontiert. Entlang der IMMPACT-Fragen wurde zunächst der konkrete Bedarf am Standort identifiziert: bezahlbarer Wohnraum für Studierende, Menschen mit besonderem Wohnbedarf sowie – durch den Ukraine-Krieg verstärkt – Geflüchtete. Dieser Bedarf wurde in eine Theory of Change überführt, die drei Wirkungsziele umfasst:
- Bezahlbarkeit erhöhen, unter anderem durch eine durchschnittliche Mietsenkung um rund 20 Prozent für die Studierendenapartments.
- Soziale Integration stärken, ermöglicht durch neugestaltete Begegnungsflächen und ein Vermietungskonzept, das ehrenamtliches Engagement einbezieht.
- Lokale Ökosysteme aktivieren, etwa durch die Einbindung gemeinwohlorientierter Verbände und kommunaler Einrichtungen.
Die Messbarkeit erfolgt anhand definierter KPIs wie Mietkostenentlastung, Interaktionsqualität, Belegungsstruktur sowie regelmäßigem Feedback relevanter Stakeholder*innen.
Das Beispiel verdeutlicht, dass Wirkung nicht zufällig entsteht. Sie ist das Ergebnis strukturierter Wirkungsstrategien. Der IMMPACT Guide und der darauf basierende Praxishinweis bieten dafür wertvolle Orientierung und unterstützen dabei, ein gemeinsames Wirkungsverständnis im Immobiliensektor zu etablieren. Wer Wirkung glaubwürdig erfassen will, benötigt sowohl einen klaren methodischen Rahmen als auch die Bereitschaft, partnerschaftlich mit lokalen Akteur*innen zusammen-zuarbeiten.
